土地について

私道のある分譲地を選ぶ際の5つの注意点

こんにちは!

ジルわこ(@gillwacohouse)です

 

 

土地探しをしていると

私道に面した土地に遭遇することがあると思います

 

ぱっと見では私道かどうかわからない場合も多いと思いますが

分譲地だと私道付きのパターンがしばしばあると思います

 

私が契約したのも10区画くらいの分譲地内で

行き止まりの私道に面する土地です

方角とか形状とか適当ですが

この図のAのようなイメージです

 

この開発道路は分譲地完成後に自治体へ管理が移管され

公道となる予定の道路です

公道と私道の両方に面した土地になります

 

専用道路となっている部分は

行き止まりの袋小路で私道扱いとなり

AおよびBの土地の所有者がこの私道の所有者となります

 

知らないと損をしたり

想定外の費用が掛かったりする場合があるかもしれないので

見つけた土地が私道付きだった場合は要チェックです

 

私道付きの土地を契約するにあたって気になって調べたことを

まとめてみましたのでご参照ください

 


これって公道?私道?

ネットで土地の情報を見ていても

道路の種類までは書いてあったりなかったりしますね

 

「市道〇号線」「○○専用道路」といった表記がされている場合もありますが

詳細が分からない場合は不動産屋さんに確認が必要です

 

私道となるパターン

以下のような場合がよくある私道扱いになるパターンのようです

分譲地ではよく見られるパターンだと思います

私の場合だと「行き止まり私道」に分類されるかなと思います

 

私道の管轄

分譲地内の道路は開発時には「開発道路」という扱いで

開発業者の管理となっています

 

道路によっては分譲地の造成完了後に自治体に管理が譲渡されて公道扱いとなりますが

そのためには分譲地以外の不特定多数の人も利用する道路と認められる必要があるようで

周囲の道路状況にもよりけりだと思います

 

分譲地の規模などにもよるらしいので

造成前の土地の場合は不動産屋さんに要確認です

 

公道扱いとならない場合は

分譲地の購入者で私道部分を分割して受け持つ

共同名義で受け持つ場合が多いようです

 

私の契約した土地の場合だと

前面道路は公道扱いとなり

側面の道路は私道扱いとなります

土地の分担はBさんと半分ずつになります

 

私道の扱いで気を付けること

上記の通り私道の所有者は個人になりますが

特に分譲地の場合は複数人で使用する可能性がある道であるため

何をやっても良いというわけではありません

 

知らずに好き勝手やっていると近隣トラブル

場合によっては法律違反にもなりかねないので

私道の扱いで気を付けたほうが良いこと

知らないと損することなどをまとめてみました

 

1.地役権設定登記は最重要ポイント

地役権とは「自分の土地の利便性を高めるため、他人の土地を利用することができる権利」のことです

例えば私道を通行するための権利は「通行地役権」と呼ばれます

※ホームズ調べ

 

権利の内容は当事者間によって任意の内容が設定されます

私が契約した土地の場合だと

土地の引き渡し時に以下のような内容を含んだ地役権を設定する必要があることが

契約書に書かれています

 

・通路以外の目的に利用しないこと

・通行を阻害する構造物を設置しないこと

・維持管理は各土地の所有者が共同で行うこと

・土地が第三者に譲渡される場合、この内容を継承すること

これをきちんと設定しておかないと

思わぬ近隣トラブルに繋がりかねません

 

口約束や覚書なんかも

言った言わないだの

そんな文章に覚えはないだの

無用なトラブルの元なので

きちんと登記して正式文書として行政で管理してもらうことが重要です

 

まあ私道に限らずですが

近隣の方との関係性は大事にしておかないとですね^^;

関係性次第ではお互い多少の融通は利いたりもするでしょうし

 

ちなみに地役権設定登記には

3~5万円くらい掛かる見込みという不動産屋さん情報です

(司法書士さんへの依頼料含む)

 

2.道路修繕費用は自己負担

道路の修繕が必要になった場合の対応は

私道の所有者自身で行う必要があり

費用も所有者が負担する必要があります

(ちょっとしたひび割れくらいなら自分たちでいじってもいいのかな?笑)

 

新規分譲地なので修繕が必要になるのは何十年か先になると思いますが

その時が来たら状況レポートしたいと思います

(それまでブログ書いていればですが笑)

 

なお自治体によっては私道の補修に補助が出る場合があるようなので

補修予定がある方は一度役所に問い合わせてみると良いかもしれません

 

3.私道下の配管は私設管になる

水道管やガス管などは公道下を通って家の前まで本管が通っていて

そこから敷地内引込管で引っ張ることが多いですが

本管が私道下にある場合は私設管となり

こちらも維持管理は私道の所有者負担となります

 

地中の配管の修繕が必要となったら

必然的に私道を掘り返す工事が必要になり

単に道路表面の修繕をするより費用は掛かるため要チェックです

 

土地契約時の重要事項説明でも私設管有無の説明があります

(代理人立てての契約だったので私は直接は聞いてないんですけどね^^;

 

4.固定資産税は原則発生する

普通の道路と同じようにしか使えないパターンが多い分譲地内の私道ですが

固定資産税は基本的にはしっかり発生するみたいです

 

但し評価額は宅地の30%相当となるようです※自治体によって多少の変動あり

まあ、基本的には道路と同じようにしか使えないのに

家を建てる部分と同じように取られたら「は?」ってなりますよね笑

 

また場合によっては固定資産税が非課税となることがあります

私道が不特定多数の通行に利用されるような

「公共の用に供する道路(公衆用道路)」と認められる場合です

 

この基準も自治体によって異なるようなので

自分の住む自治体に要確認です

 

先に挙げた通り抜け私道は公衆用道路と認められることが多いようですが

行き止まり私道やコの字型私道は判断が分かれるところのようです

 

非課税適用を受けるためには基本的に土地の所有者から申請しないといけないようなので

私道だけど「公衆用道路」に当てはまるかな?という場合は要チェックですね

 

5.敷地内に電柱があるとお金がもらえる

電柱は極力公道内に設置されるように計画されると思いますが

場合によっては私道(敷地内)に設置されることもあります

 

うちの土地に何を立ててくれてるんだ!と思うかもしれませんが

ちゃんと?使用料として電柱を設置した分の土地の使用料が貰えるようです

 

金額は全国一律で決まっているらしく

宅地内の場合だと電柱あるいは支線1本につき年間1,500円です

 

…それだけ??

それだけです笑

 

ちなみに支線は電柱を支えるために

電柱から地面に向かって斜めに張られた線のことです

 

うちの場合だと電柱1本と支線1本が敷地内にあるので

年間3,000円貰えることになります

 

固定資産税や修繕費用などを賄えるレベルではとてもありませんが

まあ貰えるだけましかなと…

 

この使用料の申請先は電柱の管理会社(電力会社やNTT)になります

これもこちらから申請しないといけないもののようなので

もし敷地内に電柱がある場合は忘れずに申請しましょう

 

おわりに

私道付きの分譲地を選ぶ際に気を付けるべきことを整理してみました

 

記事のテーマが「気を付けるべきこと」であることからも分かるように

私道のメリットらしいメリットはあまり思いつきませんでした

どちらかというとややこしいことが多い印象です

 

強いて挙げるとしたら

使用者が少ない行き止まり私道であれば

車通りもほぼないため安心して使えることでしょうか

 

また土地価格が割安なことが多いので

条件次第では十分にアリだと思います

 

土地探しの際の参考になれば幸いです




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